2026年8月21日，广州中院对恒大地产集团有限公司的破产清算申请做出了正式裁定。就在两天前，位于沈阳沈北新区四环外的一个名为恒大山水城的项目在阿里拍卖平台上进行了第五次拍卖。这一占地257亩的土地及局部在建工程以6142万的起拍价再次进入拍卖行列。令人大跌眼镜的是，最终仅有一名买家报名，而竞标环节省略，直接以底价成交。这一成交价仅为首次起拍价的30%。该项目首次上架是在2023年，起始价格高达2.0473亿元，但当时无人响应。随后几次拍卖中，第二次为1.638亿元，仍无人报名; 第三次降至1.3105亿元，依旧无人问津；第四次最后将价格压至8189万元，尽管有买家提交了保证金，最终依然无人出价。直到第五次，以6142万元成交，才吸引到买家。

恒大山水城的开发商是毅恳（沈阳）房地产开发有限公司，成立于2011年。该公司由恒大地产沈阳投资公司和外资企业盛大辽宁开发有限公司共同持有。2011年获得土地使用权，但实际开工直到2020年。不幸的是，2021年3月恒大集团全国范围内的债务危机爆发，项目随即全面停工。该项目的实际施工时间未超过10个月，15栋楼在停工时完全没有开建，3栋楼只完成了地下室施工，剩余楼栋的进度则从1层到7层不等，实际上完成率不足20%。若要继续建设，开发商需几乎从头开始，这项任务的工作量极为庞大。

项目选址在蒲河北岸的四环路之外，周围大多是农村，最近的成熟生活配套设施距离项目几公里远。区域内的二手房平均价格已跌至每平方米3000至4000元。以6142万的价格购得257亩土地和零星在建工程，似乎是一笔划算的买卖。然而，考虑后续的建设成本、资金投入、市场营销开支，以及周边配套设施的缺乏和长达数年的去化周期，使得项目的利润空间复杂且渺茫，因此前四次拍卖均无人出手。大多数房企经过详细评估后认定这笔账不划算，只有极少数对沈北区有深入了解，并拥有本土资源优势的开发商愿意接下这个挑战。

接盘方将面临的不仅仅是建设问题，还有原有工程款的优先权、抵押、查封等权利瑕疵，都需要在恒大地产集团的破产清算框架下逐一解决。毅恳沈阳公司的风险记录高达124条，关联风险超过999条，且股权已全部被冻结。依据广州中院发布的破产清算债权申报通知，所有债权人必须在2026年11月21日前通过指定系统完成线上申报，区分购房人的债权和其他债权材料。逾期未申报者将失去参与未来资产分配的权利。恒大山水城的原债权人在单独破产程序中完成债权申报，因此不需重复提交。

沈阳官方此前曾通报称，全市已盘活和处置了102个停缓建的烂尾项目，其中一些完全没有开发价值的项目被直接拆除，部分较好位置的项目则由国企重启建设。恒大山水城是沈阳首个经历完整破产清算、通过五次拍卖市场化处理的重大远郊烂尾项目。恒大在沈阳的烂尾项目处理方式形成了两种路径。一是政府主导的保交楼项目，通过国企代建来保障购房者的权益；二是像恒大山水城这类较低价值远郊项目，采取直接破产清算市场化出清的办法，普通购房者的损失难以完全弥补。

恒大地产集团的破产清算不是旗下所有公司的统一清算，广州中院此次处理的仅为恒大地产集团有限公司的债权，其余关联公司的债权并不在申报范围内。恒大山水城所属的毅恳沈阳公司早已进入独立破产程序，这意味着恒大全国各地的烂尾项目和债务清偿会依据法律程序逐步推进，政府将继续协调具优先级的保交楼项目，远郊低价值项目则优先走市场化资产处置路径。

恒大地产集团的破产清算使得所有债权人必须遵循法定程序分配资产，以往债务刚性兑付的期待已被打破。一旦亏损的项目被清算，其后续建设的可行性将更具挑战性，普通债权人得到清偿的顺序也将被置于较为靠后的地位，能否赎回多少资产则取决于拍卖的实际价格及其债权架构的复杂程度。恒大山水城五次拍卖的过程，在实质上对该远郊低价值资产进行了市场真值的重新评估。从起初的2亿多元急剧下跌至6000多万元，反映出此类远离市区、缺乏配套设施、且工程分散的项目，市场的真实价值远低于最初的账面评估。6142万元仅是项目复苏的起步金额，接盘方将面临着一堆多年来停滞不前的半建工程、偏远的土地和亟待解决的问题。后续的建设、配套和销售成本，远远高于拿地的初始费用。因而，激活远郊烂尾楼盘绝非仅凭低价土地交易所能轻松实现。周边缺乏配套设施、二手房价格低迷以及漫长的销售周期，才是接盘方面临的真正挑战。低价虽降低了风险尝试的门槛，却无法直接解决远郊楼盘的生存难题。

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